Fremdwährungskredite / Fremdwährungsdarlehen

Sie können heute Ihre Immobilie auch mit einem Fremdwährungsdarlehen oder einem Geldmarktdarlehen finanzieren.

Ob es sich jetzt um eine Wohnimmobilie oder eine Gewerbeimmobilie handelt ist unerheblich. Selbstverständlich können Sie ein Fremdwährungsdarlehen auch zur Umschuldung bzw. Anschlussfinanzierung nutzen.

Was ist ein Fremdwährungskredit /Fremdwährungsdarlehen

Bei einem Fremdwährungsdarlehen gehen Kreditnehmer bewusst kalkulierbare Währungsrisiken ein. Sie wollen so die Zinsdifferenzen bei den Währungen für Ihre Finanzierung nutzen.

So funktioniert ein Fremdwährungsdarlehen...

Das Darlehen wird in "fremder Währung" statt in Euro bereitgestellt. Der Kreditbetrag wird bei der Auszahlung sofort in EURO konvertiert zu dem am Auszahlungstag geltenden Kurs. Der Kreditbetrag wird in der Währung zurückgezahlt, bzw. getilgt, in welcher er bereitgestellt wurde. Die Zinszahlung erfolgt ebenfalls in der Währung, in der das Darlehen bereitgestellt wurde.

Daraus ergeben sich Währungschancen und -risiken.

Sie können ein Fremdwährungsdarlehen als klassisches Tilgungsdarlehen, oder als endfälliges Darlehen in Anspruch nehmen. Bei einem endfälligen Darlehen ist paraleel ein Tilgungsersatzprodukt anzusparen. Das bedeutet, Sie haben zum Währungsrisiko noch ein Renditerisiko auf Seiten des Tilgungsersatzproduktes.

Vorteile einer Fremdwährungsfinanzierung

• 1 % bis 3 % Zinsdifferenz p.a. zwischen EURO und Fremdwährung
• Zinszahlungen nachschüssig
• Wechsel in andere Währungen ist immer möglich
• Sondertilgungen sind kurzfristig bis zu 100 % des Kreditbetrages möglich
• Wähungschancen, d.h. wenn der Kurs der Fremdwährung gegenüber dem EURO sinkt, sinkt auch Ihre Restschuld des Kreditbetrages.

Risiken einer Fremdwährungsfinanzierung

Wechselkursrisiko

Währungsschwankungen bieten Chancen aber auch Risiken.
Der schweizer Franken (CHF) ist ein der stabilsten Währungen. Der japanische Yen (JPY) weist hingegen große Schwankungen aus.

Um das Wechselkursrisiko abzusichern wird von Anfang an eine 20 %ige Überdeckung in die monatlichen Raten - Tilgungsanteil und Ansparrate des Tilgungsträgers - einkalkuliert. Des Weiteren muss ein Fremdwährungsdarlehen beobachtet werden. Man kann so bei einer ungünsitgen Entwicklung das Risiko durch einen Währungswechsel des Darlehens reduzieren.

Zinsrisiko

Der Zinssatz für ein Fremdwährungsdarlehen setzt sich wie folgt zusammen:
Liborsatz + Bankenmarge = Darlehenszins 

Der Zinsunterschied der von Ihnen aufgenommenen Fremdwährung zum EURO kann sich verringern oder erhöhen. Des Weiteren besteht ein generelles Zinsänderungsrisiko bei einem Anstieg des Liborsatzes.

Man kann dieses Risiko auf Kundenwunsch bei einigen Kreditinstituten mit einer Zinsobergrenze, einem sogenannten Cap, absichern. Des Weiteren besteht die Möglichkeit durch eine Umfinanzierung mit enem Darlehen mit Zinsfestschreibung dieses Risiko später zu minimieren.

Tilgungsträgerrisiko

Die Wertentwicklung des Tilgungsträgers bei einer endfälligen Finanzierung ist von großer Bedeutung. Der Tilgungsträger wird angespart um das Darlehen später vollständig zu tilgen. Das Risiko besteht darin, dass der Tilgungsträger die geplante Wertentwicklung nicht erreicht und das angesparte Kapital nicht zur vollständigen Tilgung des Darlehens ausreicht. Von seiten der Banken werden deshalb auch nur Produkte als Tilgungsträger zugelassen, die schon langjährig am Markt etabliert sind und eine gute Vergangenheitsperformance aufweisen können. Auch muss der Kunde in der Regel mindestens 120 % bis 150 % des Kreditbetrages ansparen. Von der Banken wird der Tilgungsträger nur mit konservativen 4,50 % netto p.a. berechnet.

Risikooptimierung

Um das Wechselkursrisiko abzusichern muss der Kreditnehmer zur Sicherheit eine höhere Ansparung in einem Tilgungsersatzprodukt vornehmen oder die direkte Tilgung entsprechend erhöhen. Der Kreditnehmer sollte sich zu Anfang entsprechende Kursmarken setzen, damit dann gegebenenfalls die Währung des Kredites gewechselt werden kann. Ein Fremdwährungsdarlehen bedarf der ständigen Beobachtung des Kunden.

Das Zinsrisiko kann einerseits durch eine Zinsobergrenze begrenzt werden. bzw. auch hier durch das Festlegen einer individuellen Höchstmarke, ab der man dann in ein Darlehen mit einer Zinsfestschreibung wechselt.

Das Tilgungsträgerrisiko kann durch den Einsatz von geprüften Produkten und einer konservativen Berechnung der Performance abgesichert werden.

Durch die Mehrwährungsoption können Sie im Kreditvertrag während der Laufzeit in eine andere Kreditwährung wechseln.

Wir empfehlen dem Kreditnehmer die Zinsvorteile des Fremdwährungskredites gegenüber einer klassischen EURO-Finanzierung als höhere Ansparung in den Tilgungsträger einfließen zu lassen oder bei einer direkten Tilgung des Darlehens die Tilgung entsprechend zu erhöhen.

Sie entscheiden selbst, welches Risiko für Sie höher ist. Sie haben die Chance im Vergleich zu einer klassischen EURO-Finanzierung pro 100.000 Euro Kreditsumme rund 50.000 Euro an Kosten für die gesamte Laufzeit einzusparen.

Dies Voraussetzungen müssen bei einem Fremdwährungsdarlehen erfüllt werden:

1. Das Mindestdarlehen beträgt 150.000 EURO

2. Die Gesamtlaufzeit liegt zwischen 1 bis 25 Jahre

3. Finanziert werden Neubauten, Altbauten, Umschuldungen und Photovoltaik-Anlagen.

4. Vorfälligkeitstentschädigungen können mit finanziert werden.

5. Die maximale Beleihung beträgt 70 % des Verkehrswertes, bzw. bei Objekten mit mehr als 3 Wohneinheiten
70 % des Ertragswertes.

6. Die Objekte müssen in Deutschland liegen.

7. Das Jahreseinkommen muss mindestens 36.000 EURO netto betragen.

Aufgrund der aktuellen Zinsentwicklung empfehlen wir Fremdwährungsdarlehen zur Zeit nicht und bieten diese auch nicht an.

Für Schweizer Franken-Kredite, die vor einigen Jahren abgeschlossen wurden, entsteht aufgrund des aktuellen Wechselkurses Schweizer Franken / Euro, bei Ablösung, ein Wechselkursverlust. Des Weiteren kann es den Darlehensnehmer passieren, dass die Sicherheiten erhöht werden müssen. Es wirken sich derzeit für diese Darlehensnehmer die Wechselkursrisiken negativ aus.

Es deutet sich ein steigendes Zinsniveau an. Wer die Finanzierung mittel- bis langfristig benötigt,  ist mit einem Euro-Darlehen und einer angepassten Zinsfestschreibung besser aufgestellt.

Ein Fremdwährungsdarlehen ist kein Finanzierungsbaustein in einer Immobilienfinanzierung für einen sicherheitsorientierten Immobilienbesitzer.  Wer Fremdwährungsdarlehen in eine Finanzierung mit einbaut, benötigt zusätzliche Kapitalreserven, um bei negativen Entwicklungen Risiken, Mehrbelastungen und Verluste ausgleichen zu können.